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--  作者：aile79
--  发布时间：2014/6/10 22:16:51
--  珠三角将诞生城市综合体超140个 佛山最多

本轮楼市调控以来，由于商品住房始终受限，不少房企日益倚重商业地产。特别是集购物、办公、居住、酒店、休闲娱乐等功能于一体的城市综合体格外受到青睐，并从一线城市向二三线城市蔓延。不过经过数年的高歌猛进，目前存量巨大的商业地产又将迎来新一轮集中放量。据广东省房协统计，目前仅珠三角在建或拟建的城市综合体就超过140个。

业内人士分析，商业地产的去化放慢，加上经济增速放缓和电商冲击日盛，预计短期内将迎来空置率上升的风险。而有数据显示，目前部分城市的空置率已超过6%的国际警戒线，租金下行压力增大。

数据：广东商业用房投资逐年上涨

自2010年“国十条”提高二套房首付比例及利率为标志的本轮楼市调控以来，由于商品住宅一直受到限购、限价、限贷、限外、税费等方面的限制，再加上地方政府积极推出商业用地，商业地产日益受到房企的倚重。

不仅一线房企纷纷加码商业地产；苏宁、红星美凯龙等零售企业也加速跑马圈地；此外更有娃哈哈、维维股份、雨润控股、金威啤酒、康威等传统制造企业陆续加入商业地产的开发阵营。

来自省统计局的数据显示，2010年以来，全省商业用房投资同比增幅分别为23.3%、27.2%、30.7%、23.3%和30.8%。除2011年略低于全省房地产投资同比增幅外，其余各年均大幅超过。而商业营业用房投资占总体开发投资的比重也从2010年的9.5%一路提高到2013年的11%，呈现逐年上涨的趋势。

今年1—2月，商业地产投资增幅也继续扩大。全省办公楼投资48.82亿元，增长54.8%，商业营业用房投资109.42亿元，增长37.3%，均远高于商品住宅13%的投资增幅。

以城市综合体为代表的商业地产的投资大增，不仅是宏观政策的导向所致，其本身给房企带来的可观利润也是重要因素。业内人士分析，由于近年城市居民的消费需求和能力大增，集合购物、酒店、休闲娱乐、办公、居住等功能的城市综合体正好迎合了这些需求，也有利于发挥集群效应。

以国内商业地产老大万达集团为例，公司董事长王健林介绍，广东的万达广场开业后的效益远比预期好。从目前在全国开业的万达广场数据来看，广东、福建是开业后效益最好的两个省。王健林表示，目前万达在广东已经有十几个项目了，今年还要开业5个项目。“我们未来可能在广东布局不止30个项目，广东会是我们发展的重镇，在全国的重要性可能会排在第一位”。

分析：佛山综合体项目超广深

近年商业用房投资额的大幅增长，目前已经形成了新一轮的供应潮。

来自省房协的数据显示，2013年广州新开业购物中心面积超过65万平方米，达到历史供应峰值；其中超过60%面积位于番禺、花都、天河东郊等新兴商圈。在此基础上，广州在建或将建的商业项目还将超过20个。深圳今年更有超过90万平方米的新增供应；其中近80%面积位于关外；另据统计，深圳在建的18个百万旧改大盘中，七成在关外，九成计划做综合体。

不仅是广深，由于一线城市商业资源趋于饱和，运营成本也较高，因此二三线城市成为企业近年布局的重点。不仅是万达，广百股份早在2009年底已开始在三四线城市布局；天虹商场在2013年首开购物中心，未来将重点加强优势区域三四线城市的拓展；2013年8—9月份，沃尔玛亚洲不动产有限公司高层在广东的梅州、惠州、揭阳、肇庆、四会等多个三四线城市进行了考察。

目前，以佛山为代表的多个省内二线城市涌现出城市综合体的井喷。据省房协数据，目前佛山在建和拟建的城市综合体已超过40个，其火热程度甚至赶超广深。此外，东莞在建和拟建的城市综合体超过20个；惠州超过19个；中山超过13个；珠海超过10个；而江门目前在建的5个大型商业项目，足以令其商业经营面积翻一番。据不完全统计，目前珠三角地区，在建和拟建的城市综合体项目就超过140个。

受其影响，2013年快时尚行业也加快了开店步伐。十大快时尚品牌在广东地区新开门店总数较2012年翻番。优衣库去年在广东新开10店；H&M和ZARA开店数都超过6家；GAP、Hollister、Forever21首次进入广东深圳，且GAP更连开4店。其中，广州、深圳、佛山都是布局的重点。

预测：空置率上升租金下行压力大

不过商业地产开发火热的背后，却是去化放慢、空置率上升的隐忧。

以广州为例，截至2013年末，广州非住宅商品房（商业、办公楼等）可售库存面积占总库存面积的58.5%，远高于商品住宅，去化时间超过18个月。二手方面，2013年二手商铺成交3882宗，较2012年减少45%；二手写字楼成交1184宗，成交面积17.7万平方米，较2012年减少6.8%。

省房协新闻发言人、秘书长王韶分析，近年广东商品房新开工面积屡创新高，市场供应量将有所增加；而市场有效需求却呈现缩减态势。

以商业地产的重要支撑者——零售业为例，受经济增速放缓、人口红利减退、要素成本居高不下和电商冲击等影响，目前主要外资超市已经放缓了扩张速度，部分企业甚至通过关店、并购等调整方式度过零售寒冬。如沃尔玛在2013年关闭了12家门店，为历年之最；而全球第三大零售商TESCO乐购在华业务也在去年10月被华润创业子公司并购。而广东本土五大上市百货公司2013年上半年业绩显示，除了广百股份、天虹商场录得净利润增长以外，广州友谊、茂业国际和岁宝百货分别出现净利润下滑甚至亏损。

王韶表示，今年深圳、广州、佛山拟开业购物中心面积都在50万平方米以上；市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。特别是部分城市空置率目前已超过6%的国际警戒线，租金下行压力增大。

据了解，面对风险，目前越来越多的开发商已经开始反思和探索商业地产如何创新、转型，包括更加多元化的业态组合，更接地气的社区商业实践，商业地产“租售并举”之“售后服务延伸”，充分运用线上线下互动平台、新科技、大数据等等。